Оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости– процесс определения стоимости объекта недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на два основных вида.

  • 1. Стоимость в обмене. Виды: Рыночная Ликвидационная Залоговая Страховая Арендная Утилизационная
  • 2. Стоимость в пользованиии. Виды: Инвестиционная Балансовая Стоимость для целей налогообложения

Рыночная стоимость – Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не оказывается неправомерного влияния.

Основные подходы и методы оценки недвижимости:

Доходный подход

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Суть метода – доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будующих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течении срока службы.

При расчете доходным подходом используются следующие методы:

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов: суть метода – Определение стоимости объекта недвижимости происходит путем преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость . Базовая формула :

С=NOI/Rк

где

С- стоимость объекта недвижимости (ден.ед) NOI – Net operation income (ЧОД – Чистый операционный доход) Rк – Коэффициент капитализации

Условия применения: Данный метод используется если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Проблемы метода: Метод неприменим в ситуации когда объект оценки представляет собой объект незавершнного строительтсва или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

Читайте также:  Риелторская деятельность

“Информационная непрозрачность” российского рынка, которая затрудняет расчет Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационым платежам и т.д.

Оцените статью
Financial-Helper.RU
Добавить комментарий