28.05.2020

Оценка объектов недвижимости, служащих обеспечением ипотечных кредитов

Как правило, банки, выдающие ипотечные кредиты, требуют обращения к оценочным компаниям для оценки рыночной стоимости недвижимости, передаваемой в залог. А также для оценки ликвидационной стоимости данной недвижимости. Причем конкретная оценочная компания выбирается заемщиком из списка, предложенного банком.

Стоимость объектов недвижимости связана с общеэкономической ситуацией в стране, ее инвестиционной привлекательностью, а также непосредственно с развитием региона.

Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, макроэкономических и микроэкономических, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, исходный уровень потребности в квартирах, курс доллара и другой иностранной валюты, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы и т. д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи и с правовым характером сделки. Основные из них — это местонахождение, экологические факторы, состояние здания, архитектурно-конструктивные и планировочные решения недвижимости, наличие коммунальных услуг.

При определении рыночной стоимости недвижимости используют три подхода:

  • затратный;
  • сравнительный;
  • доходный.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо выполнить расчеты в рамках всех подходов.

Сравнительный подход базируется на сравнении оцениваемого объекта с не менее чем четырьмя объектами недвижимости, аналогичными по местоположению, размеру и характеристикам, проданными за последние шесть месяцев и позволяющими сделать вывод о соответствии продажной цены имущества, с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов.

Данный подход включает определение стоимости параметрическим методом оценки, который основан на результатах статистического анализа данных о большинстве продаваемых в регионе объектов недвижимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Читайте также:  Национальный банк внешнеэкономической деятельности Республики Узбекистан

Для целей оценки объектов недвижимости данный метод может не применяться при наличии обоснованного мнения оценщика.

При определении стоимости с применением доходного подхода анализируется возможность получения доходов от эксплуатации и дохода от возможной продажи квартиры или иного имущества.

Проведение расчетов в рамках трех подходов приводит к получению трех различных результатов стоимости одного и того же объекта. В процессе анализа и согласования результатов, полученных в рамках разных подходов, рыночная стоимость прав на объект недвижимости устанавливается исходя из приоритета, присвоенного каждому из методов расчета.

Приоритеты каждому из методов расчета присваиваются исходя из определения преимуществ и недостатков каждого из вышеизложенных методов.

Сравнительный подход наиболее точно отражает рыночную ситуацию в том случае, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом и проведения статистической обработки данных.

Доходный подход, как правило, дает наиболее достоверный результат при оценке коммерческих объектов.

Затратный подход наиболее часто применим при оценке вновь строящихся и недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, а также при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно подыскать рыночные аналоги.

Также оценочной компанией оценивается ликвидационная стоимость, т. е. стоимость продажи квартиры в случае срочной реализации объекта залога в течение короткого (не более одного месяца) периода экспозиции.

При оценке недвижимого имущества с целью определения возможности предоставления ипотечного кредита необходимо не просто рассчитать рыночную стоимость объекта в данный момент времени, а проанализировать возможные изменения стоимости недвижимого имущества в течение всего кредитного периода И предугадать ликвидационную стоимость недвижимого имущества на конец кредитного периода.

При расчете ликвидационной стоимости недвижимости учитываются ликвидационная скидка, корректирующая рыночную стоимость, и ставка дисконта.

Читайте также:  Федеральный резервный банк Ричмонда

Особенности функционирования рынка недвижимости Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников.

Неорганизованный (уличный) рынок предполагает самостоятельные действия участников сделок (продавцов и покупателей).

Биржевой рынок — это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок — это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных схемах связи лицензированных риэлтерских агентств.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

  • в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
  • в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами, покупателями, арендодателями, арендаторами и т. д.;
  • в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Участники рынка недвижимости подвержены различным рискам.

Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми результатами при их начале.

На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недвижимости имеет физическую, юридическую и экономическую определенность), высокой зависимостью от состояния региональной экономики проблема рисков приобретает особо важное значение; без преувеличения можно сказать: управление рисками — квинтэссенция всей проблематики рынка недвижимости.

Соответственно можно выделить следующие виды рисков по их природе:

  • юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, не выявленных обременений объекта и пр.);
  • технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);
  • административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);
  • экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз, прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы реализации проекта и т. д.).
Читайте также:  Особенности недвижимости как объекта залога

Характеристики недвижимого имущества определяют целый ряд особенностей рынка:

  • индивидуальность ценообразования;
  • ограниченность числа продавцов и покупателей;
  • локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости, от состояния региональной экономики и региональной законодательно-нормативной базы и пр.;
  • особый характер взаимодействия спроса и предложения;
  • взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;
  • высокий уровень трансакционных издержек;
  • низкая ликвидность объектов недвижимости;
  • многообразие рисков.