Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, но для его снижения можно использовать конверсионный арбитраж.

Одна из проблем, с которой сталкивается эмитент вторичных ценных бумаг, заключается в их стоимостной оценке, которая связана с прогнозированием будущей доходности этих обязательств. Достоверно определить будущие денежные потоки весьма непросто, в частности потому, что темпы и размеры досрочного погашения закладных, находящихся в пуле, заранее не известны и могут быть определены только при принятии определенных допущений.

Поэтому немецкие ипотечные банки запрещают досрочное погашение кредитов. А в США практикуется ряд условных приемов для прогнозирования будущих темпов досрочного погашения закладных.

Один из таких методов был предложен Федеральной жилищной администрацией (РНА). В нем используется статистика досрочного погашения 30-летних закладных. Затем эти данные распространяются на будущий период. Хотя таблицы Федеральной жилищной администрации о досрочном выбытии закладных получили большое распространение среди американских кредитных учреждений, этот метод страдает тем дефектом, что совершенно не учитываются различия в изменении рыночных процентных ставок для различных периодов и различных по своему составу пулов, а этот фактор существенно влияет на темп досрочного изъятия закладных. Подробнее »

Финансовые риски, возникающие на различных этапах ипотечного кредитования, в значительной степени определяют параметры кредита (размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т. п.). Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей. Рассмотрим основные риски с которыми сталкивается каждый из участников ипотечного кредитования, а также различные механизмы управления этими рисками.

Риски заемщика

Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LBOR. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LBOR + аннуитет (процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (5%)). Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, - это процентный риск и риск изменения валютного курса. Подробнее »

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.

Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т. д.) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь.

Существует понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная - закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог). Подробнее »

Отличительные черты ипотеки:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода. Подробнее »

Механизм секьюритизации (от англ. securities - ценные бумаги), разработанный в США, представляет форму финансового инжиниринга. Это управление активами и пассивами баланса с целью изменения структуры портфеля и перевода в более защищенную форму с лучшими стоимостными и рисковыми характеристиками.

Секьюритизации подвергаются средне- и долгосрочные долговые обязательства, возникшие как результат предшествующих кредитных операций и находящиеся в портфелях банков и других кредитно-финансовых институтов.

Соответственно секьюритизация ипотечных активов - это трансформация ипотечных займов в ценные бумаги.

Не все типы активов могут быть переведены в ценные бумаги. Под секьюритизацию подпадают ссуды, обладающие стандартными характеристиками сроков погашения, размеров, стоимостями, гарантиями и использованием получаемых прибылей. Подробнее »

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения P иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства. Подробнее »

Ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ <Об ипотеке (залоге недвижимости)>.

Недвижимость - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, предприятия, квартиры, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, Космические объекты.

Залог земельных участков, предприятий; сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Подробнее »

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

При заключении соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

• внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами части второй ст. 15 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;
• аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на закладную, находящуюся в его законном владении. Подробнее »

Первоначально ипотечный кредит практически во всех странах возникал как государственный. Целью создания ипотечных государственных банков было оказание финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. Частные ипотечные банки появились позже. В Германии, <классической стране ипотечных банков>, первый ипотечный банк - Силезское кредитное общество - был основан в 1770 г. королем Пруссии Фридрихом (в Бреславле). А первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте. В России первые государственные банки были созданы в Москве и Санкт-Петербурге в 1754 г. А первый негосударственный акционерный земельный банк - в 1864 г. в Одессе.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств - закладных листов. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированных процентов. Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал. Подробнее »

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, и какая - на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделены на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с <шаровым> платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существую также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные (самоамортизирующиеся, аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты.

Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Подробнее »