Многолетний опыт экономически развитых стран свидетельствует о том, что стержнем взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны. Поэтому рынок ипотечного капитала оказывает существенное влияние на все сферы экономики.
Прежде всего ипотека повышает стабильность и эффективность банковской системы страны. Подробнее »
Одним из основных условия создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере. Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.
Деятельность всех участников рынка ипотечного капитала должна осуществляться на единых принципах, базироваться на коммерческих интересах и соблюдении основных законов ведения бизнеса.
Государственная политика в отношении банковского сектора распространяется и на область ипотечных операций. Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов. Подробнее »
Рынок — совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.
Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.
Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.
Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке. Подробнее »
На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.
Экономические факторы:
В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это — замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно открытая модели.
Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Подробнее »
Система ипотечного жилищного кредитования в Германии
Ипотечная система Германии представлена многочисленными и разнообразными кредитными институтами, которые различаются между собой не только по правовым формам и выполняемым функциям, но и по своему экономическому назначению. Все функционирующие ипотечные кредитные институты в зависимости от направления деятельности в Германии принято подразделять на частные, экономическим принципом которых является максимизация прибыли; общественные (или общественно-полезные), нацеленные на выполнение определенных общественных задач, и кооперативные, выдвигающие на первый план удовлетворение потребностей своих пайщиков и оказание им необходимой помощи.
Все ипотечные кредитные учреждения Германии могут быть также подразделены по способу привлечения ресурсов: Подробнее »
Для определения наиболее эффективного пути развития ипотечного кредитования в России следует проанализировать опыт ипотечного кредитования не только в развитых странах, но и в странах с переходной экономикой, где экономическая ситуация схожа с российской. Опыт и проблемы развития ипотечного кредитования в странах с развивающейся рыночной экономикой начнем рассматривать со стран Латинской Америки.
Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и ряде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Всемирный банк для создания Фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму $500 млн. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка (гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков). Подробнее »
Система финансирования жилья США — это сложный общенационального рынок, где действуют множество учреждений (ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.) для непрерывного обслуживания платежей по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, создана специальная структура проведения операций приобретения ипотечных кредитов и эмиссии цен-ных бумаг. Fannie Мае — крупнейшая национальная корпорация по активам в США. Акциями Fannie Мае торгуют Нью-Йоркская биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге «Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index». Подробнее »
В сентябре 1997 г. в России начало функционировать Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК). Оно было создано по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Fannie Мае) и призвано способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы. Для его создания из федерального бюджета первоначально было выделено 450 млрд. руб. в качестве доли государства в уставном капитале Агентства. Основными целями его деятельности являются:
Как показывает практика, не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ, прежде всего, из-за недостатка средств местных бюджетов. Поэтому строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлтерскими фирмами и страховыми компаниями, разрабатывают и предлагают населению различные формы реализации жилья в рассрочку.
Существуют различные схемы взаимодействия этих организаций. Рассмотрим их.
1. Продажа жилья в рассрочку. При такой схеме заемщик вносит первоначальный взнос в размере от 30 до 50%. Оставшуюся часть он должен выплатить в течение 3-10 лет. Ставка процента составляет 6-10% годовых в иностранной валюте. Существуют также схемы, основанные на аренде жилья. Подробнее »