Эмфитевзис — вещное, наследственное, отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату в пользу собственника и не ухудшать имения.

Слово «эмфитевзис» имеет греческое происхождение. В Греции еще в III в. до н. э. существовала наследственная земельная аренда для разведения садов и виноградников. В Риме отношения эмфитевтического владения стали возникать с II в. н.э. на императорских землях. В дальнейшем правоотношения по поводу аренды земли, первоначально возникшие как обязательственное, начинают приобретать характер вещного, сближаясь с вектигальным правом.

Окончательное слияние вектигального права с эмфитевзисом произошло при Юстиниане. В своем классическом виде признавался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском. Поэтому по содержанию эмфитевзис был близок к праву собственности.