Процесс предоставления ипотечного кредита состоит из шести основных этапов.

  1. Этап. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит.
  2. Этап. Сбор и подтверждение полученной информации.
  3. Этап. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика).
  4. Этап. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.
  5. Этап. Заключение кредитной сделки.
  6. Этап. Обслуживание ипотечного кредита.

Первый этап

На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жилье.

2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

  • требования банка к платеже- и кредитоспособности заемщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;
  • список документов;
  • порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т. п.

3. Проводится предварительный расчет максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

Второй этап

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

  • запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;
  • запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

Третий этап

Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:

  • оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);
  • оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
  • оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии отбора заемщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень платежеспособности потенциального заемщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

  • Отношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%.
  • Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60.

Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заемщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заемщика необходимо соблюдать следующие формальности:

1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочное значение арендного дохода окажется менее документально подтвержденного, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.

2) заемщику надлежит осуществить страхование:

  • от риска повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;
  • своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.

3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

2. Уровень кредитоспособности потенциального заемщика

На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.

3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик

для выплаты первоначального взноса на покупку жилья

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заемщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

  • комиссионные риелторской фирме (если необходимо);
  • плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);
  • сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Московская областная регистрационная палата);
  • сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);
  • сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;
  • страховые сборы;
  • банковский сбор за подачу заявления на кредит;
  • плата за открытие ссудного счета;
  • плата за выдачу кредита наличными;
  • другие расходы.

Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:

  • сбережения заемщика;
  • собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;
  • подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
  • подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
  • подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4. Уровень обеспечения кредита

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедится, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:

  • законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога;
  • его физическое состояние.

Только при выполнении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Четвертый этап

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение кредитного договора и договора залога.

2. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.

3. Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

  • Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).
  • Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры — предмета залога (имущественное страхование).
  • Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры — предмета залога (имущественное страхование).

А. Страхование жизни и здоровья заемщика

Объект страхования — имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности заемщика (установления инвалидности I и II групп). Заемщик дополнительно может застраховаться на случай потери работы (на определенный период) (для получения ипотечного кредита эта страховка не требуется). Этот вид страхования позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен даже в случае смерти или потери трудоспособности заемщика.

Страховая сумма по договору страхования соответствует размеру кредитной задолженности перед банком плюс 10% от этой суммы.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется от 0,4 до 1,2%. Выплачивается ежегодно.

В случае смерти или потери трудоспособности застрахованного лица выгодоприобретатель 2-й очереди (например, супруг) совместно с банком (выгодоприобретателем 1-й очереди) подает заявление о выплате страхового возмещения. Размер выплаты выгодоприобретателю 1-й очереди определяется исходя из документов, предоставляемых банком и подтверждающих сумму невозвращенного кредита и процентов по нему. Оставшаяся часть страховой суммы выплачивается выгодоприобретателю 2-й очереди.

Б. Риск утраты или ущерба объекту залога

Объект страхования — квартира заемщика, передаваемая в залог. А именно ее несущие и ненесущие стены, перекрытия, перегородки, окна, двери, электропроводка, трубопровод и сантехника.

Имущество может страховаться на случай следующих основных событий: пожар, залив, механические повреждения, противоправные действия третьих лиц. Страхование этого вида риска непосредственно предусмотрено в Гражданском кодексе.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется — 1,18-0,5%.

При повреждении (уничтожении) квартиры многие российские страховые компании выплачивают страховое возмещение только в случае полного уничтожения строения (затраты на восстановление превышают 70% действительной стоимости строения). Оставшаяся часть страхового возмещения после погашения кредиторской задолженности банку выплачивается страхователю.

В. Риск утраты права собственности на объект залога (титульное страхование)

Объект страхования — право собственности на квартиру, передаваемую в залог.

Данный вид страхования для России достаточно новый. Не все страховые компании имеют лицензию на его осуществление. Но он очень актуален в связи с имеющими до сих пор место юридически нечистыми сделками на рынке недвижимости. Например, сделка купли-продажи предмета залога недееспособным лицом, заключение сделки под влиянием заблуждения, насилия, обмана.

Страховой тариф зависит от степени риска сделки. Например:

  • страхование первичного рынка недвижимости — 0,2%;
  • страхование вторичного рынка при условии наличия не более двух сделок с квартирой — 0,25%;
  • страхование вторичного рынка при условии наличия трех и более сделок — 0,3%.

При утрате права собственности на объект залога выплата страхового возмещения производится на основании решения суда о признании сделки с недвижимостью недействительной.

Все выплаты по страхованию производятся ежегодно на остаток долга.

Сегодня в России комбинированный пакет страховых услуг при заключении ипотечной сделки обходится страхователю в 1-2% от остатка долга ежегодно.

Теперь перейдем к самому процессу заключения договора ипотечного страхования. Рассмотрим основные этапы:

I. Предварительно решив предоставить потенциальному заемщику ипотечный кредит, банк уведомляет его о необходимости заключения договора страхования с определенным страховщиком и передает данной страховой компании пакет документов заемщика. • заемщик приобретает жилье на вторичном рынке.

Во-первых, необходимо пройти медицинское обследование в специализированных медицинских учреждениях и предоставить страховой компании множество справок (анализ крови, ЭКГ и т. д.) и документов. Объем медицинского обследования и другой требуемой информации зависит от страховой суммы и возраста застрахованного.

Во-вторых, при страховании квартиры (жилого дома) страхователь должен предоставить следующие документы, подтверждающие право собственности продавца на объект ипотеки:

  • в случае покупки (мены) квартиры договор купли-продажи (мены), нотариально заверенный и зарегистрированный в Городском бюро регистрации;
  • в других случаях могут потребоваться договор ренты или дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.

Дополнительно к ним требуется полная информация из Единого государственного реестра прав о всех сделках с объектом недвижимости, документы, подтверждающие здоровье и дееспособность продавца.

Приобретая жилье на первичном рынке недвижимости, заемщик обязан предоставить:

  • договор с застройщиком;
  • договор подряда;
  • генеральный план выполнения строительных работ;
  • свидетельство о регистрации и лицензии подрядчика;
  • договор клиента с риэлтором и т. д.

Итак, сбор необходимой документации требует от страхователя огромных временных и материальных затрат. Надо учесть также отсутствие четкой отработанной схемы по сбору данных документов в условиях устаревшей жилищной инфраструктуры.

Страховая компания проводит андеррайтинг заявления на страхование и предоставленных документов. В течение 7 дней страховщик уведомляет кредитора о принятом решении по ипотечному страхованию заемщика или отказе в заключении договора страхования с указанием причины отказа.

Заключение либо комбинированного договора ипотечного страхования, либо договоров личного и имущественного страхования отдельно.

Как правило, договор ипотечного страхования заключается сроком на 1 год и должен быть пролонгирован с перерасчетом страховой суммы и годовой страховой премии на новый срок.

Последний этап — обслуживание ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту. Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:

  • сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);
  • составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);
  • ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);
  • оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);
  • создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);
  • работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.