Как правило, банки, выдающие ипотечные кредиты, требуют обращения к оценочным компаниям для оценки рыночной стоимости недвижимости, передаваемой в залог. А также для оценки ликвидационной стоимости данной недвижимости. Причем конкретная оценочная компания выбирается заемщиком из списка, предложенного банком.

Стоимость объектов недвижимости связана с общеэкономической ситуацией в стране, ее инвестиционной привлекательностью, а также непосредственно с развитием региона.

Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, макроэкономических и микроэкономических, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, исходный уровень потребности в квартирах, курс доллара и другой иностранной валюты, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы и т. д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи и с правовым характером сделки. Основные из них — это местонахождение, экологические факторы, состояние здания, архитектурно-конструктивные и планировочные решения недвижимости, наличие коммунальных услуг.

При определении рыночной стоимости недвижимости используют три подхода:

  • затратный;
  • сравнительный;
  • доходный.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо выполнить расчеты в рамках всех подходов.

Сравнительный подход базируется на сравнении оцениваемого объекта с не менее чем четырьмя объектами недвижимости, аналогичными по местоположению, размеру и характеристикам, проданными за последние шесть месяцев и позволяющими сделать вывод о соответствии продажной цены имущества, с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов.

Данный подход включает определение стоимости параметрическим методом оценки, который основан на результатах статистического анализа данных о большинстве продаваемых в регионе объектов недвижимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Для целей оценки объектов недвижимости данный метод может не применяться при наличии обоснованного мнения оценщика.

При определении стоимости с применением доходного подхода анализируется возможность получения доходов от эксплуатации и дохода от возможной продажи квартиры или иного имущества.

Проведение расчетов в рамках трех подходов приводит к получению трех различных результатов стоимости одного и того же объекта. В процессе анализа и согласования результатов, полученных в рамках разных подходов, рыночная стоимость прав на объект недвижимости устанавливается исходя из приоритета, присвоенного каждому из методов расчета.

Приоритеты каждому из методов расчета присваиваются исходя из определения преимуществ и недостатков каждого из вышеизложенных методов.

Сравнительный подход наиболее точно отражает рыночную ситуацию в том случае, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом и проведения статистической обработки данных.

Доходный подход, как правило, дает наиболее достоверный результат при оценке коммерческих объектов.

Затратный подход наиболее часто применим при оценке вновь строящихся и недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, а также при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно подыскать рыночные аналоги.

Также оценочной компанией оценивается ликвидационная стоимость, т. е. стоимость продажи квартиры в случае срочной реализации объекта залога в течение короткого (не более одного месяца) периода экспозиции.

При оценке недвижимого имущества с целью определения возможности предоставления ипотечного кредита необходимо не просто рассчитать рыночную стоимость объекта в данный момент времени, а проанализировать возможные изменения стоимости недвижимого имущества в течение всего кредитного периода И предугадать ликвидационную стоимость недвижимого имущества на конец кредитного периода.

При расчете ликвидационной стоимости недвижимости учитываются ликвидационная скидка, корректирующая рыночную стоимость, и ставка дисконта.

Особенности функционирования рынка недвижимости Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников.

Неорганизованный (уличный) рынок предполагает самостоятельные действия участников сделок (продавцов и покупателей).

Биржевой рынок — это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок — это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных схемах связи лицензированных риэлтерских агентств.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

  • в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
  • в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами, покупателями, арендодателями, арендаторами и т. д.;
  • в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Участники рынка недвижимости подвержены различным рискам.

Под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми результатами при их начале.

На рынке недвижимости в связи со сложной природой недвижимого имущества (каждый объект недвижимости имеет физическую, юридическую и экономическую определенность), высокой зависимостью от состояния региональной экономики проблема рисков приобретает особо важное значение; без преувеличения можно сказать: управление рисками — квинтэссенция всей проблематики рынка недвижимости.

Соответственно можно выделить следующие виды рисков по их природе:

  • юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, не выявленных обременений объекта и пр.);
  • технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);
  • административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);
  • экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз, прогноз развития региональной экономики, ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы реализации проекта и т. д.).

Характеристики недвижимого имущества определяют целый ряд особенностей рынка:

  • индивидуальность ценообразования;
  • ограниченность числа продавцов и покупателей;
  • локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости, от состояния региональной экономики и региональной законодательно-нормативной базы и пр.;
  • особый характер взаимодействия спроса и предложения;
  • взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;
  • высокий уровень трансакционных издержек;
  • низкая ликвидность объектов недвижимости;
  • многообразие рисков.