"Leaseback" - это инвестиционная программа (договор), по которому частное лицо или организация, купившее дом, квартиру или любую другую недвижимость во Франции, сдает их в аренду компании-застройщику. Как правило, такой договор заключается на срок от 7 до 11 лет. Заключив договор "Leaseback" собственник получает налоговые льготы и гарантированный доход на протяжении всего срока действия договора. Отдельные условия зависят от вида собственности, но обычно в соответствии с контрактом компания берет на себя все расходы, касающиеся недвижимости - коммунальные платежи, расходы на текущий ремонт, налоги и прочее. Компания обязуется вернуть владельцу собственность в том же состоянии, в каком получила.
Контракт также предусматривает возможность бесплатного проживания собственника жилья в его квартире от 2 до 6 недель в год. Если собственник не желает сам проживать в квартире, он можете передать это право другим лицам или отказаться от права проживания в обмен на более высокий рентный доход.
"Leaseback" не имеет ничего общего с таймшером.

С первого же дня покупки владелец является единственным 100 % хозяином собственности. Недвижимость регистрируется на его имя во французском земельном реестре. Он просто разрешаете компании использовать свою недвижимость в течение нескольких месяцев в году, получая при этом стабильный доход. Представьте себе отель, но не с номерами, а с квартирами. Владелец одной из этих квартир сдает ее гостиничному оператору, который, в свою очередь, сдает ее клиентам.
По окончании срока действия "leaseback" договора недвижимость остаётся полностью в распоряжении владельца. Он может сдавать ее, жить в ней сам, продать ее или продлить договор.

Чем выгодна система "LEASEBACK"

Приток туристов во Франции один из самых больших в мире (в соотношении к количеству граждан Франции). Французы сами часто арендуют жилье на длительный срок, особенно в летние месяцы. Мест в отелях постоянно не хватает. При этом рынок недвижимости Франции растёт не так быстро, как например в странах, недавно вошедших в число членов Евросоюза. Именно поэтому французское правительство решило поощрить иностранцев к инвестициям по схеме "leaseback".

  • При покупке недвижимости по схеме "leaseback" покупатель освобождается от НДС, который во Франции составляет 19,6 %. Это означает, что недвижимость стоимостью, например, 100 тыс. € обойдется покупателю в 80 тыс. €.
  • Гарантированный ежегодный рентный доход обычно составляет 6 % от стоимости жилья. При этом покупатель избавлен от всех расходов, связанных с владением недвижимостью. Как правило, этот доход индексируется и не зависит от инфляции. Кроме того, при определенных условиях рентный доход может быть полностью освобожден от французских налогов.
  • Все риски, связанные со сдачей жилья, переходят под ответственность управляющей компании. Например, если съемщик нанес вред квартире - это проблема компании, а не владельца. Кроме того, владелец получает стабильный доход, вне зависимости от того, удалось ли компании сдать его собственность.
  • Возможны ипотечные кредиты в большинстве случаев до 95 % от стоимости жилья под фиксированные проценты - 5,2 % или 4 % по гибкой системе оплаты. 95 % кредит вряд ли можно будет покрыть доходами от аренды, однако 60-70 % кредиты - вполне.
  • Владелец можете проводить отпуск в своей квартире бесплатно. Время проживания в разных программах разное, обычно составляет 2, 3 или 4 недели в году. Дополнительное время пребывания в квартире обсуждается с управляющей компанией отдельно.
  • "Leaseback" доступны в местах, где ожидается большой скачок цен на недвижимость в ближайшие 9 лет. Более того, сами квартиры и дома - как и 4-5-звездочные отели – обычно расположены так, что их стоимость быстро растет, в этом заинтересован в равной степени как владелец, так и управляющая компания (т.к. выплаты владельцу фиксированы по договору, а арендная плата, в случае роста цены квартиры увеличивается, и соответственно, увеличиваются доходы управляющей компании).

Где возможен "LEASEBACK".

"Leaseback" возможен только в новых или полностью переконструированных районах Франции, включая Париж, Нормандию, Атлантическое побережье, Средиземноморское побережье и Южную Францию. Кроме того, многие европейские страны подключились к программе "leaseback", поэтому в некоторых из них также есть "leaseback" проекты.

Процедура "LEASEBACK". Многократные инвестиции.

Владелец (он же инвестор) можете приобрести несколько "leaseback" проектов в разных регионах, что позволит его семье и друзьям проводить отпуск, например, в Париже, Нормандии, Ницце или Альпах в любое время года. Таким образом, инвестор сможет также избежать риска падения спроса на недвижимость в конкретной местности. Пример расчёта leaseback

  • Шаг 1. Инвестор выбирает апартаменты, например, в Шамони (Chamonix), заявленная стоимость которых, включая мебель, - 200 тыс. €. В большинстве случаев подбор объекта недвижимости для инвестора осуществляет сама управляющая компания или агентство недвижимости.
  • Шаг 2. Сумма к оплате - 160 тыс. €.
  • Шаг 3. Расходы на оформление покупки (регистрационные, нотариальные взносы) - около 6 тыс. €.
  • Шаг 4. Таким образом, итоговая сумма инвестиций составляет около 166 тыс. €.
  • Шаг 5. В случае, если инвестор берёт ипотечный кредит на 75 % процентов от суммы на 10 лет под 4 % годовых, ежемесячные выплаты банку составят 1 214 €. Эта сумма может быть снижена до 887 € в месяц, если взять кредит на 15 лет, и до 727 € - на 20 лет. Еще выгоднее взять кредит на 60 % от стоимости (96 000 €), тогда ежемесячные выплаты составят около 971 € (10 лет), 710 € (15 лет) или 581 € (20 лет).
  • Шаг 6. Гарантированный рентный доход инвестора (6 % от стоимости недвижимости) составит 9 600 € в год или 800 € в месяц, который (если предусмотрено договором) будет ежегодно расти с учетом инфляции.

Таким образом, затраты инвестора почти полностью окупаются за счет дохода от аренды. Кроме того, проценты по ипотеке могут освободить инвестора от подоходного налога в течение действия "leaseback" договора.