Как показывает практика, не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ, прежде всего, из-за недостатка средств местных бюджетов. Поэтому строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлтерскими фирмами и страховыми компаниями, разрабатывают и предлагают населению различные формы реализации жилья в рассрочку.

Существуют различные схемы взаимодействия этих организаций. Рассмотрим их.

1. Продажа жилья в рассрочку. При такой схеме заемщик вносит первоначальный взнос в размере от 30 до 50%. Оставшуюся часть он должен выплатить в течение 3-10 лет. Ставка процента составляет 6-10% годовых в иностранной валюте. Существуют также схемы, основанные на аренде жилья.

2. Выпуск жилищных сертификатов. Некоторые строительные компании осуществляют выпуск жилищных сертификатов — облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Номинал облигации обозначен и в рублях, и в квадратных метрах общей площади жилья. При этом минимальный номинал жилищного сертификата не может устанавливаться менее чем в 0,1 кв. метра общей площади жилья. Приобретая сертификат, каждый гражданин конвертирует накопленные им средства в твердый эквивалент в виде жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение жилья оплаченной площади или на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья.

Жилищные сертификаты применяются в различных правительственных программах по предоставлению жилья малообеспеченным семьям, семьям, пострадавшим от стихийных бедствий, а также вынужденным переселенцам.

3. Долевое участие (инвестирование) строительства жилья. Дольщик (инвестор) заключает договор долевого участия (инвестирования) непосредственно со строительной компанией, которая и проводит строительные и отделочные работы.

4. Приобретение нового и улучшенного жилья у риэлторов с зачетом старого жилья в стоимость нового. Данный механизм основан на том, что риэлтор продает владельцу новую или улучшенную квартиру и одновременно выкупает у него старую. В случае отсутствия достаточных для покупки квартиры денежных средств риэлтор может предоставить покупателю рассрочку в платеже под залог новой квартиры, а банк, в свою очередь, может рефинансировать эту рассрочку путем кредитования риэлтора под залог находящихся на его балансе квартир. Это приемлемая и взаимовыгодная для всех сторон схема финансирования. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.

5. Жилищная программа «Эффект». Одним из участников программы является ипотечный фонд, который организован в виде некоммерческой организации или акционерного общества администрациями регионов или муниципальных образований. Для первоначального стартового строительства резерва нового жилья под программу выделяются небольшие бюджетные средства. Вторым действующим лицом является Межрегиональная ипотечная компания — уполномоченная риэлтерская структура, которая проверяет старые квартиры, покупает их у владельцев по рыночной стоимости, передает суммы, вырученные от покупки квартиры в ипотечный фонд в оплату нового жилья. Ипотечный фонд продает новое жилье владельцу. При этом покупатель должен самостоятельно оплатить 30-35% от стоимости нового жилья. На сумму, недостающую до покупки нового жилья, ипотечный фонд предоставляет новому владельцу рассрочку в оплате в размере 15-20% стоимости нового жилья. На этом этапе финансирования составляется закладная. При этом приобретенная квартира до полной выплаты долга находится в залоге (ипотеке) у ипотечного фонда. Эта же программа включает в себя рефинансирование предоставленных ипотечным фондом рассрочек путем выпуска облигаций, обеспеченных ипотекой.

Банк может рефинансировать для ипотечного фонда или для уполномоченного риэлтора его рассрочку платежа. В обеспечение банк может взять все те же квартиры, которые временно находятся на балансе у риэлтора. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.

Названные схемы ипотечного кредитования носят промежуточный характер и важны с точки зрения отработки механизма развития системы ипотечного кредитования жилья, которая представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации проектов жилищного строительства.

В последние годы стали складываться прочные контакты у банков с риэлтерскими фирмами — профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья — и со страховыми компаниями.

Деловой и информационный потенциал риэлторов, накопивших значительный опыт анализа и обслуживания проектов реализации жилья, знание динамики рынка недвижимости делает их эффективными партнерами на всех этапах жилищного кредитования. Сотрудничество со страховыми компаниями позволяет снизить риски банковских операций. Усиление координации и консолидации усилий банков, риэлтерских фирм и страховых компаний будет содействовать укреплению их позиций на ипотечном рынке.

Программы льготного ипотечного кредитования

Вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, получившие развитие в Российской Федерации, рассчитаны на граждан со средним достатком. Однако существуют категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В настоящее время разработана программа оказания помощи отдельным категориям граждан в форме предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительство (приобретение) жилья в собственность. Государственные субсидии из федерального и местных бюджетов предоставляются гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

В настоящее время субсидия предоставляется гражданам, если уровень их месячного дохода в расчете на одного члена семьи не превышает 20 МРОТ. Расчет производится на день подачи заявления на получение субсидии.

Размер субсидий устанавливается в зависимости от стоимости жилья, социальной нормы общей площади жилья в расчете на одного человека, доходов получателя субсидий и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. С учетом всех этих факторов, величина субсидии может составлять 100% стоимости строящегося (приобретаемого) жилья при полной субсидии и от 5 до 70% — при неполной.

Жилищные субсидии могут предоставляться федеральными органами, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, предприятиями и другими организациями. На основании Указа Президента РФ от 29.03.96 г. № 431 «О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище"» субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления разрабатывают собственные механизмы предоставления безвозмездных субсидий.

Средства предоставляются либо уполномоченными банками (как в данном случае), либо через агентства ипотечного кредитования и/или ипотечные фонды.

На развитие льготного ипотечного кредитования в бюджеты субъектов Российской Федерации могут предоставляться субвенции из федерального бюджета. В основе бюджетной модели лежит финансирование строительства и создание вторичного рынка закладных за счет привлечения средств внебюджетных фондов, под гарантии федеральных и региональных властей. Местные власти самостоятельно определяют размер кредита, проценты и срок погашения в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования.

Как подтвердила практика, механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья оказался гораздо эффективнее бюджетного финансирования нового строительства. В условиях высокой инфляции и острого бюджетного дефицита финансирование строительства жилья за счет федерального бюджета приводит к росту незавершенного строительства жилых домов, находящихся в федеральной собственности. В то же время механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья позволяет гражданам приобретать на рынке жилья уже готовые квартиры. Благодаря этому граждане имеют право свободного выбора качества и местоположения жилья, что повышает контроль конечных потребителей за целевым расходованием бюджетных средств, за качеством строительства, снижает объемы незавершенного строительства. За счет повышения заинтересованности граждан в скорейшем получении жилья и их готовности частично использовать собственные или кредитные средства происходит экономия бюджетных средств. Но и в этом случае остается проблема недостатка бюджетных средств.