Система страхования ипотечных сделок

Программы ипотечного страхования позволяют снижать различные риски ипотечного кредитования. В мировой практике можно выделить два основных варианта создания системы ипотечного страхования:

  1. Создание специализированной компании, в которую должны поступать все взносы по ипотечному страхованию.
  2. Рыночный вариант, т. е. отбор наиболее надежных и платежеспособных страховых компаний на условиях конкурса, что предполагает свободный выбор клиентом страховых компаний.

Применение первого варианта связано с большими затратами по созданию и организации работы нового звена инфраструктуры ипотечного рынка. Но создание подобной централизованной организации в то же время помогает быстрее разработать единую схему ипотечного страхования с общими для всех условиями и тарифами.

Страхование происходит на различных этапах ипотечного кредитования: заключение кредитной сделки, выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг. При заключении кредитного договора, как правило, осуществляется три вида страхования:

  • страхование жизни и здоровья;
  • страхование недвижимого имущества;
  • страхование прав на недвижимое имущество.

С развитием системы ипотечного кредитования, с увеличением количества ипотечных сделок растет необходимость в страховании все большего количества рисков. Таким образом, повышается роль страховых компаний и соответственно появляются все новые виды их услуг. В мировой практики известны следующие виды страхования.

1. Индивидуальная страховка обеспечения ипотечного кредита PMI (Private Mortgage Insurance). Такая страховка защищает кредитора в случае банкротства заемщика и отказа платить по кредиту, если при реализации обеспечения его цена оказалась ниже расчетной и не покрывает невыплаченный кредит.

В США подавляющее большинство региональных банков требуют начальный взнос в размере 20% от рыночной стоимости недвижимости. Страховка PMI позволяет получить ипотечный кредит тем заемщикам, которые не могут заплатить требуемые 20%.

Страховку PMI покупает банк (кредитор) и он же является бенефициаром, однако платит за страховку заемщик. Полис PMI гарантирует банку не полный возврат баланса по ипотечному кредиту, а только небольшой части его. Как правило, это от 12 до 30% баланса по кредиту на момент дефолта.

Полис может гарантировать полный или частичный возврат разницы между продажной ценой залога и балансом по кредиту.

Некоторые виды такой страховки могут покрывать:

  • накопленные к моменту реализации залога проценты по кредиту;
  • часть расходов банка в связи с обращением взыскания.

В США наличия PMI требуют ипотечные агентства (FNMA, GNMA, FHLMC), когда они выкупают ипотечный кредит (или права требований по нему) у региональных банков, которые, в свою очередь, требуют PMI от заемщиков.

Американские ипотечные агентства имеют стандартные требования к параметрам покрытия выкупаемого кредита: LTV (Loan-Tp-Value) — отклонение суммы кредита к стоимости заложенного имущества, тип ипотечного кредита, срок кредита и т. п. Это, собственно, и определяет размер страховой премии PMI. От кредитной истории заемщика размер премии не зависит. Однако банк имеет право отказать в ипотечном кредите на основе анализа кредитной истории заемщика, даже если последний согласен платить PMI.

2. Страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Как правило, происходит страхование пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), или страхование отдельных траншей и классов структурированных ИЦБ (так называемая monoline insurance)} Страхование может осуществляться различными способами:

  • Эмитент может застраховать непрерывность процентных платежей ИЦБ (payment interruption insurance) — в случае дефолта по ипотечному кредиту из обеспечения ИЦБ страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога.
  • Страховые компании могут взять на себя обязательство покрыть 100% всех видов потерь по облигациям независимо от причины таких потерь (страховое покрытие облигаций (surety bonds)).
  • Кроме того, может быть сформирован специальный резервный фонд из поступлений от секьюритизированных активов и (или) выдана гарантия самого организатора секьюритизации.

Такие страховки защищают инвестора и снижают риск потерь по ИЦБ.

Пример с тремя вариантами страхования ипотечного кредита размером в $150 тыс., выданного на 30 лет под фиксированную годовую ставку в 10%.

В первом случае страховая премия выплачивается за первый год (с последующим ежегодным возобновлением), во втором — раз в месяц, а в третьем — единовременным платежом, который финансируется банком путем включения в сумму выдаваемого кредита.

Страховые компании на рынке ипотечного кредита могут участвовать не только в качестве страховщика, но и в роли кредитора.

Страховая компания, занимающаяся накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям принципиально иную схему взаимоотношений, при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить договор с риэлтерской ор-ганизацией или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости; естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит в агентстве по ипотечному жилищному кредитованию.

Реализация данной схемы позволяет страховой компании внедрить новый качественный страховой продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности такой страховой компании. Важно отметить, что при помощи такого совмещения страховых и банковских продуктов привлекаются свободные денежные ресурсы населения в реальный сектор экономики (жилищную сферу).

Итак, говоря о роли страховых компаний на рынке ипотечного кредитования, следует выделить два основных момента. Во-первых, страховщики обеспечивают страховую защиту от всевозможных рисков, сопутствующих ипотечной деятельности. И во-вторых, страховые компании также могут участвовать в финансировании ипотечной деятельности через программы накопительного страхования жизни и инвестирование страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.