Одним из условий нормального функционирования рынка недвижимости является гласность, публичность прав на недвижимое имущество. Поэтому для всех сделок с недвижимым имуществом необходим особый правовой режим. Прежде всего государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости, обеспечения идентификации объекта недвижимости и субъекта права на него и позволяет:

  • создать систему налогообложения недвижимости;
  • обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;
  • зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.

Становление современных систем государственной регистрации прошло весьма длительный путь развития И несет на себе ясный отпечаток особенностей исторического процесса в той или иной стране или группе стран.

История возникновения и развития системы регистрации недвижимого имущества

Первоначально, при низкой динамике движения населения и редкости сделок с недвижимостью, для признания прав на землю достаточным основанием были свидетельства соседей, уважаемых в той или иной местности людей.

С расширением оборота недвижимости возникла потребность в особом правовом режиме этих прав. В Древней Греции на земельном участке должника, передавшего свою землю в залог в обеспечение долга, ставился столб (ипотека).

Позже появились специальные ипотечные книги. Первая система поземельных книг существовала уже в I в. до н. э. в Египте (римская провинция).

В ипотечной книге содержалась вся необходимая информация о недвижимом имуществе и его собственниках. Они содержали в себе описание экономического и юридического положения каждого имения, находящегося в данном округе. Благодаря этому кредитор при заключении кредитной сделки мог установить стоимость закладываемой вещи и степень вещной ответственности заемщика. Таким образом, кредитор обеспечивал для себя прочное ипотечное обеспечение выданных им денежных обязательств.

Важное различие между законодательствами заключалось в способе ведения записей — либо по именам собственников, либо по названиям недвижимости.

При первой системе, принятой во Франции, каждому собственнику выделялся особый лист. Недостаток этой системы заключался в том, что приобретатели недвижимости или залогополучатели были заинтересованы в состоянии и принадлежности данного имения или дома, а не в состоянии собственника.

Поэтому германская система выделяла в книгах лист каждому имению или дому. Лист разделялся на графы, в которых обозначались название и местонахождение имения, хозяйственный состав, имя собственника, все вещные права на эту недвижимость, принадлежащие другим лицам; долги, обеспеченные залогом этой недвижимости.

Ипотечные книги должны были иметь характер и достоверность официальных актов. Поэтому вели их официальные учреждения. Например, суды, гражданские палаты в губернских городах или специально созданные в столичных городах ипотечные конторы. Записи в ипотечных книгах имели доказательную силу во всех спорах по имуществу. Однако указанные учреждения отвечали только за правильность ведения ипотечных книг, а не за правильность акта, на основании которого было совершено внесение соответствующих записей. Внесение ипотеки в ипотечные книги совершалось либо по просьбе лица, записанного в книге собственником, либо по судебному приговору, вошедшему в законную силу.

Юридическое значение ипотечных книг состояло в том, что право собственности на недвижимое имущество возникало у экономического субъекта с момента внесения специальных записей в ипотечные книги. Это имело значение для разрешения споров, при столкновении прав на недвижимые имущества со стороны нескольких кредиторов.

В силу принципа гласности просмотр ипотечных книг и получение выписки из них были доступны каждому заинтересованному в этом лицу.

Все местные ипотечные хранилища предоставляли сведения о состоянии каждого имущества и относящихся к нему долгов в Центральное ипотечное хранилище для составления общих поместных листов по стране в целом.

Следующим этапом стало создание системы регистрации недвижимого имущества.

Двадцать девятого октября 1830 г. был принят Гессенский закон, согласно которому описание недвижимой собственности производилось на основании топографических карт.

Тридцать первого марта 1834 г. Прусским законом было ведено соединение ипотечной системы с кадастровой.

Особого внимания заслуживает решение этого вопроса в Голландии. Территория страны делилась на 32 округа. В каждом их них существовали камера хранения ипотек и земельный кадастр, составленный Министерством финансов. Внесение изменений в кадастр было возложено на Управление ипотеками. Каждому поместному описанию соответствовал свой реестр по именам собственников, с указанием звания, ремесла или занятия, места жительства собственника земли. Под этими данными ставились номера участков кадастра. В реестре также указывались:

  • свойство акта приобретения недвижимости;
  • стоимость имущества;
  • дата и номер реестра;
  • дата предъявленных к собственнику имущества требований, суммы и сроки их уплаты.

На другом листе перечислялись вещественные права, касающиеся земель и строений, сумма долга с указанием задействованных лиц, дата и номер предъявления этих прав, количество уплат, погашение обозначенных вещественных прав и ограничений права собственности.

Двадцать шестого марта 1855 г. во Франции и Пруссии одновременно была проведена ипотечная реформа, которая ввела в действие новое положение, по которому в местных ипотечных книгах стали отражаться не только всякий переход недвижимого имущества от одного владельца к другому, но и все ограничения в правах его использования. В противном же случае приобретенные права на недвижимость считались недействительными.

В полной мере система регистрации прав на недвижимое имущество выполняет роль гаранта лишь в том случае, если она способна гарантировать права на недвижимость для ее добросовестного приобретателя. Для этого она должна устанавливать и подтверждать:

  • достоверность, чистоту и полноту сведений об объекте недвижимости;
  • правомочия продавца;
  • чистоту и полную определенность передаваемых прав.

В мировой практике на сегодняшний день существуют три способа обеспечения таких гарантий, на основе которых были созданы три различные системы регистрации прав на недвижимое имущество:

  1. Система юридического кадастра.
  2. Регистрация титула собственности (земельного титула) — система Торренса (имя создателя).
  3. Регистрация актов.

Система юридического кадастра действует в большинстве европейских стран (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и т. д.). Она обеспечивает высокую степень надежности и безопасности сделок с недвижимостью за счет длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных:

  • о земельных участках (их топографических признаках, характере их использования, площади, расположенных на них строениях);
  • о переходе прав на них;
  • о владельцах земельных участков.

Для создания этой системы необходимо многолетнее и даже многовековое (если иметь в виду, что объекты недвижимости не так часто поступают в рыночный оборот, как другие товары) накопление информации.

Регистрация титула собственности предполагает тщательное изучение и описание объекта (его юридическую историю, топографические и другие физические характеристики) и формирование на этой основе юридически действительного титула собственности. В этом случае государство гарантирует законность титула (право на собственность) и оформляет его при передаче прав на нового собственника. Эта система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Были попытки ее введения в США. Однако они осуществлялись на добровольной основе.

Данная система предполагает существенные затраты на топографические исследования и описания, на изучение истории переходов прав наличия обременений, а также создание страхового фонда, обеспечивающего дополнительные гарантии для добросовестных приобретателей при допущении государственными органами ошибок при проверке титула. Именно это обстоятельство положило основу еще одной системе регистрации, характерной для большинства штатов США.

Регистрация актов. Документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен. Государство при этом не берет на себя ответственность за «чистоту титула». Гарантии при такой системе регистрации достигаются за счет дополнения ее страхованием дефектов титула специализированными страховыми компаниями. Такие «титульные» страховые компании ведут собственный учет и обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что дает им основание для страхования прав на недвижимость.

Эта система регистрации обходится государству гораздо дешевле, чем рассмотренные ранее, но покупателям недвижимости она обходится дороже. В конечном итоге такой вариант более дорог и для общества, так как накопленные страховыми компаниями информационные базы изолированы друг от друга и, естественно, недоступны для третьих лиц.