В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга полностью или частично, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований. Обращение взыскания является крайней мерой, так как занимает много времени и требует дополнительных затрат. Сначала стороны пытаются договориться. Существует несколько вариантов действий по возврату проблемных кредитов, обеспеченных ипотекой:

  • пересмотр графика платежей;
  • соглашение о неначислении пени за просрочку определенных платежей;
  • соглашение об уплате процентов по кредиту и отсрочка в уплате (на определенный срок) основного долга;
  • увеличение срока погашения кредита;
  • уменьшение процентной ставки;
  • привлечение к очередным платежам поручителей заемщика;
  • продажа заемщиком квартиры другому лицу с имеющимся обременением и т. п.

Если, несмотря на все принятые меры, заемщик не может выполнить своих обещаний, банк начинает процедуру обращения взыскания на заложенное имущество, которое может производиться:

  1. во внесудебном порядке (по договоренности сторон);
  2. по решению суда (иски в суд подаются по территориальной подсудности, а именно по месту нахождения имущества).

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Такое соглашение может быть признано недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.

Не допускается внесудебный порядок, если:

  1. для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа, например согласие супруга на долю в совместном имуществе;
  2. предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
  3. предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  4. предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
  5. залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

В обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Суд должен определить:

  1. суммы, подлежащие уплате залогодержателю. Это могут быть основной долг по кредитному договору, проценты (повышенные и основные). Расходы по обращению взыскания реализации имущества определяются по завершении реализации имущества;
  2. способ реализации имущества (публичные торги или аукцион);
  3. сам предмет ипотеки (когда в договоре об ипотеке указано несколько объектов имущества, а для возмещения ущерба достаточно обращения взыскания только на один объект);
  4. начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Несмотря на то что при заключении договора стоимость объекта определена сторонами, она не является его начальной стоимостью и любая из сторон договора может ее увеличить либо уменьшить. Если между залогодателем или залогодержателем не достигнуто согласия по цене, суд определяет цену имущества самостоятельно;
  5. меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации (например, запрет на пользование имуществом, аренды).

В своем решении об обращении взыскания на заложенное имущество суд может по просьбе залогодателя при наличии уважительных причин отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

  • залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
  • предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Определяя вопрос об отсрочке реализации предмета залога, суд должен учесть, что сумма требований, увеличенная за время отсрочки реализации (например, повышенные проценты), не должна превышать стоимости заложенного имущества, указанную в договоре.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, суд по заявлению залогодержателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка не допускается:

  • если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
  • если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

При обращении взыскания на заложенное имущество важное значение имеет момент выселения должника из занимаемой квартиры. Жилищный кодекс 1983 г. позволял выселить несостоятельного должника из купленного в кредит жилья только при предоставлении ему взамен жилого помещения из фонда жилья для временного поселения. Но подавляющее большинство муниципалитетов и региональных администраций не имеют как такого фонда, так и средств для его постройки. В результате ограничения на обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, были сняты.

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, может происходить двумя способами:

  1. путем продажи с публичных торгов;
  2. с согласия залогодателя и залогодержателя путем продажи с аукциона. Имущество, реализацию которого невозможно осуществить во внесудебном порядке, не может быть продано с аукциона.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений.

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым.

Рассмотрим подробнее порядок проведения торгов по решению суда.

До начала торгов должны быть проведены следующие процедуры:

  • предписание, доведенное до должника;
  • опубликование данного предписания.
  1. Предписание — официальное действие, исполняемое судебным исполнителем. Оно должно иметь ссылку на исполнительный документ. Судебный исполнитель составляет предписание и передает его лично должнику или доставляет по адресу его проживания.
  2. Публикация предписания на недвижимость, на которую обращается взыскание, осуществляется в бюро ипотек путем передачи хранителю ипотек оригинала предписания и 1-й копии, удостоверенной судебным исполнителем. Данная публикация должна быть произведена, чтобы не утратить силу в связи с истечением срока, в течение 90 дней с момента составления предписания. Именно публикация предписания стараниями хранителя в бюро ипотек означает обращение взыскания на недвижимость, а не доведение этого акта до должника.

Публикация означает:

  • невозможность должника распоряжаться своим имуществом;
  • ограничение прав лица, на которого обращено взыскание, по использованию и управлению недвижимым имуществом.
  • иммобилизация доходов от недвижимости. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся

по месту нахождения этого имущества. Порядок проведения публичных торгов. На публичных торгах имеют право присутствовать все желающие, во всяком случае, лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество. Органы местного самоуправления могут ограничить присутствие лиц, не участвующих в торгах, только в интересах поддержания общественного порядка. Если должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, исполнит обеспеченное залогом обязательство в любое время до продажи предмета залога, то обращение взыскания на заложенное имущество прекращается.