Система финансирования жилья США — это сложный общенационального рынок, где действуют множество учреждений (ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т. п.) для непрерывного обслуживания платежей по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами, создана специальная структура проведения операций приобретения ипотечных кредитов и эмиссии цен-ных бумаг. Fannie Мае — крупнейшая национальная корпорация по активам в США. Акциями Fannie Мае торгуют Нью-Йоркская биржа и другие крупные фирмы. Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге «Standard & Poor’s 500 Composite Stock Price Index».

Федеральная национальная ипотечная ассоциация была создана в 30-е гг. с целью стимулирования жилищного строительства в период Великой депрессии. Первоначальной задачей Ассоциации было обеспечение банков и финансовых компаний дешевыми ресурсами для кредитования покупки и строительства жилья. Ассоциация выкупала у банков закладные по кредитам и на их основе выпускала обеспеченные облигации. Государственные гарантии обеспечивали минимальную стоимость заимствований ассоциации, что в, свою очередь, приводило к снижению конечных процентных ставок по кредитам населению. Постепенно развитие ипотеки позволило отказаться от государственных гарантий. В 1968 г. Fannie Мае стала частной акционерной компанией, находящейся под надзором государственных органов, поэтому цель ее деятельности — получение прибыли. Ее акции котируются NYSE. Коммерческие банки пользуются услугами ипотечной ассоциацией как при покупке, так и при продаже ипотечных облигаций.

Безупречная кредитная история компании и высший рейтинг надежности ее облигаций заменили государственные гарантии. Сегодня

Федеральная национальная ипотечная ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 г. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Financ Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington — Вашингтонская национальная ипотечная ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (Fannie Maс) — Федеральная национальная ипотечная ассоциация. Главной целью Fannie Мас была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) — Федеральной жилищной администрацией. В 1954 г. Fannie Мас стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные — в собственности государства. В 1968 г. Федеральная акциональная ипотечная ассоциация была разделена па два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Мас, изъяв из обращения государственные акции и став полностью коммерческим налогоплательщиком и полностью частной компанией. Другим предприятием стала Государственная национальная ипотечная ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA — или Ginnie Maс) — государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Fannie Мас выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Всего в качестве частной компании Fannie Мас привлекла в жилищное строительство около $3 трлн., ее услугами воспользовались более 43 млн. семей. В 2002 г. компания выпустила для инвесторов ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, на сумму $478,3 млрд.

В общем виде деятельность Ассоциации заключается в следующем. Кредитор направляет информацию о кредитах и графиках платежей Fannie Мас. Ассоциация проверяет, соответствует ли полученная информация условиям договора, и утверждает покупку. Затем Fannie Мас выпускает ценные бумаги в форме электронных бухгалтерских записей. Таким образом, Ассоциация берет на себя кредитный риск и риск процентной ставки, оставляя банку плату за обслуживание кредита. Обмен пулов кредитов на ипотечные ценные бумаги позволяет банкам увеличить свою ликвидность, улучшить качество структуры своих активов, увеличить доходы от обслуживания, а также дает возможность при необходимости заимствовать средства под залог ценных бумаг.

Однако организация деятельности вторичного рынка ипотечных кредитов США выходит далеко за рамки деятельности Федерального ипотечного Агентства. На ипотечном рынке США кроме Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мас) свою деятельность осуществляют Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мас). Все эти организации располагают полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье под государственную гарантию или под государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.

Федеральная жилищная администрация (ФЖА) создана в 1934 г. Уполномочена страховать ипотеки под жилые дома и квартиры, чтобы поощрять жилищное строительство и домовладение. ФЖА устанавливает предельный размер ссуды и первоначального взноса, максимальный срок ссуды, величину страхового сбора по закладной и ежемесячного взноса по налогам, определяет условия оценки и проверки недвижимости, а также максимальный ссудный процент. Помимо страхования закладных, начиная с 80-х гг., ФЖА занимается прямым субсидированием ренты и выплат по закладным, что также играет немаловажную роль в развитии жилищного строительства.

Администрация по делам ветеранов (АДВ) гарантирует ссуды, выделяемые ветеранам войны. Действует почти на тех же условиях, что и ФЖА. В случае неуплаты АДВ может частично или полностью погасить полученный кредит.

Фредди Мак (Freddie Мас) — Федеральная корпорация ипотечного кредита, созданная в конце 70-х гг. для обслуживания обычных закладных, обращающихся на вторичном рынке в США. Как правило, она покупает закладные у ссудо-сберегательных ассоциаций, а затем продает часть закладных путем создания пулов и продажи доли или участия в этих пулах.

Джанни Мэй (Ginnie Ас) — Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита. Деятельность данной организации заключается в предоставлении гарантий по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.

В качестве ипотечных кредиторов могут выступать кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, застрахованные либо в государственных ипотечных структурах (ФЖА и АДВ), либо в частных страховых компаниях.

В качестве инвесторов могут выступать различные кредитные и финансовые учреждения, страховые компании, пенсионные фонды, население и государство.

О масштабах рынка ипотечных ценных бумаг говорит то, что сегодня в США 40% фондового оборота дают бумаги, обеспеченные ипотечными активами, еще 40% — это государственные обязательства и 20% составляет доля рынка ценных бумаг корпораций. Именно активная роль государства, проявившаяся в том числе в создании специальных операторов вторичного рынка, явилась основным фактором успешного развития рынка ипотечного кредитования в США.

Опыт США представляет интерес для российской практики по нескольким причинам. Во-первых, в США на сегодняшний момент действует самый большой и высокоорганизованный рынок ипотечного кредитования (закладных). Во-вторых, система выдачи жилищных кредитов в США легла в основу ипотечных систем многих других западных стран. В-третьих, Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования было создано по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Fannie Ас). И наконец, именно с развитием кредитования домовладельцев (жилищной ипотеки) экономисты связывают начало выхода США из тяжелого экономического кризиса 30-х гг. прошлого столетия.

Рассматривая достоинства американской модели ипотечного кредита, нельзя не учитывать сложности ее применения на российском рынке. Создание Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию в США помогло преодолеть тяжелейший финансовый кризис в стране, привлечь необходимые средства для развития экономики. Но нельзя не учитывать тот факт, что уже в 30-е гг. в США существовали и система публичной (гласной) регистрации актов, связанных с недвижимой собственностью, и институт оценки стоимости недвижимости, и система страхования как объектов недвижимости, так и сделок, связанных с ней, и сам рынок недвижимости. Недостаточное развитие этих элементов в России препятствует становлению системы ипотечного кредита. В отличие от США в России необходимо не столько стимулирование развития ипотеки, сколько создание ее инфраструктуры.