Система ипотечного жилищного кредитования в Германии

Ипотечная система Германии представлена многочисленными и разнообразными кредитными институтами, которые различаются между собой не только по правовым формам и выполняемым функциям, но и по своему экономическому назначению. Все функционирующие ипотечные кредитные институты в зависимости от направления деятельности в Германии принято подразделять на частные, экономическим принципом которых является максимизация прибыли; общественные (или общественно-полезные), нацеленные на выполнение определенных общественных задач, и кооперативные, выдвигающие на первый план удовлетворение потребностей своих пайщиков и оказание им необходимой помощи.

Все ипотечные кредитные учреждения Германии могут быть также подразделены по способу привлечения ресурсов:

  • модель ипотечного банка (одноуровневая расширенная модель), когда банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска закладных листов;
  • система сбережений (замкнутая модель), основанная на формировании ресурсов за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления.

Модель ипотечного банка

Зарождение современной системы ипотечных банков в Германии произошло во второй половине XVIII в. По указанию короля Пруссии Фридриха I были созданы специальные кредитные кассы для кредитования под 4% годовых дворян под залог их земельных угодий. Учет долгов велся в поземельной книге. Однако только в 1767 г. по распоряжению Фридриха II был создан первый прообраз современных ипотечных банков — Силезский ландшафт, который впервые стал выпускать закладные листы. Данный кредитный союз был создан государством с целью привлечения ресурсов для выдачи кредитов на выгодных для заемщика условиях. В него обязаны были входить все дворяне и помещики в округе. Это давало право на получение кредита. Первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путем получения закладного листа, который помещик отдавал в залог кредитору, найденному им самостоятельно. При этом право кредитора ограничивалось залогом одного, точно определенного земельного участка.

В 1770 г. Силезский ландшафт был переименован в Силезское кредитное общество. Изменилось не только название, но и условия его деятельности. Членство перестало быть обязательным для всех землевладельцев. Менее жесткой стала и связь между обремененным кредитным обязательством имением и закладным листом. Таким образом, закладной лист превратился в ценную бумагу, которую эмитировал непосредственно ландшафт под выдаваемые им ипотечные кредиты.

Так как обеспечением выступали дворянские поместья, закладные листы имели хорошую ликвидность. В 1805 г. прусские ландшафты выпустили ценных ипотечных бумаг на 150 млн. талеров. Заемщик, член ландшафта, выплачивал ландшафту полугодовые проценты, которые передавались кредитору по закладному листу. Выпуск закладных листов был привилегией только ландшафтов и осуществлялся только по разрешению правительства.

Важную роль ландшафты сыграли в выработке единых стандартов выдачи ипотечных кредитов. Деятельность современных немецких ипотечных банков регулируется специальным Законом об ипотечных банках, вступившим в силу 1 января 1900 г. Об эффективности этого закона говорит тот факт, что с 1900 г. в Германии не было ни единого случая банкротства ипотечного банка. Владельцы закладных листов получали проценты даже во время двух мировых войн.

Многие из европейских стран при построении систем ипотечного кредита используют практику германских ипотечных банков, в частности финансирование ипотечного кредитования через выпуск ипотечных облигаций специализированными банками.

Критерии надежности системы ипотечных банков в Германии

Благодаря интенсивной конкуренции на национальном рынке, жесткому государственному контролю деятельности немецких ипотечных банков, ограниченной как в правовом, так и в материальном отношении, на сегодняшний день они являются самыми надежными ипотечными кредитными институтами во всем мире. Надежность немецких ипотечных банков обусловливается следующими критериями.

А. Специализация ипотечных банков

В Германии ипотечные банки имеют возможность заниматься только кредитованием государственных структур, которое рефинансируется через государственные закладные листы, а также кредитованием под залог недвижимого имущества с оформлением ипотеки на это имущество и последующим рефинансированием путем выпуска ипотечных закладных листов. Все это дает возможность практически исключить риск неплатежеспособности эмитента закладных листов. Привилегия выпуска закладных листов обеспечивает дешевое рефинансирование ипотечных операций. Строгая структура издержек немецких ипотечных банков сформировалась как рефлекс на высокую степень конкуренции.

Б. Наличие единой динамичной массы покрытия

Для обеспечения прав владельцев закладных листов банк формирует массу покрытия. Наличие покрытия гарантирует первоочередное удовлетворение требований владельцев закладных листов в случае банкротства ипотечного банка. Масса покрытия под обязательства по закладным листам позволяет исключить возможность потери вложенного капитала и процентных доходов владельцев закладных листов. Все находящиеся в обращении закладные листы одного и того же ипотечного банка имеют обеспечение в виде общей для всех закладных листов массы покрытия. Данная масса динамична, так как в нее постоянно включаются новые объекты залога под выдаваемые ипотечные кредиты и исключается обеспечение погашенных ссуд.

В. Специфика расчета залоговой стоимости

Покрытие должно гарантировать, что обязательства по выпущенным закладным листам, как в части возврата основной суммы займа, так и процентов по нему, будут выполнены вне зависимости от судьбы банка-эмитента, т. е. даже в случае его неплатежеспособности. Это предполагает, что активы, входящие в состав покрытия, являются безрисковыми. Оценивая качество ипотечного покрытия, банк не имеет права исходить из его актуальной рыночной стоимости, так как она отражает лишь временное соотношение спроса и предложения. Залоговая стоимость определяется как стабильная (устойчивая) стоимость, рассчитанная по принципу осторожной оценки. Расчет залоговой стоимости производится по строгим правилам, которые разрабатываются банком и утверждаются органом государственного надзора за банковской деятельностью. Речь идет о специальном внутрибанковском методе определения рыночных рисков, учитывающем особенности недвижимости как объекта залога.

Кроме Германии понятие «залоговая стоимость» введено в законодательство Польши, Венгрии, Франции, Словакии, Люксембурга и Финляндии.

Г. Принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам

Платежеспособность ипотечного банка зависит не только от качества отдельных операций. Взаимосвязь между операциями банка не должна порождать новые риски. Для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам.

Это достигается следующим образом:

  • общий объем эмиссии закладных листов по номиналу и доходности должен быть не больше объема выданных ипотечных кредитов;
  • величина процентных ставок по активам и пассивам должна соотноситься таким образом, чтобы обеспечить рентабельность работы банка;
  • сроки кредитных требований и обязательств по закладным листам не должны допускать как разрывов в рефинансировании, так и появления неразмещенных средств.

Кроме того, в Германии существует запрет досрочного возврата ссуды в течение определенного времени.

Развитие ипотечных сделок немецких ипотечных банков за границей

Процесс глобализации финансовых рынков коренным образом изменил структуру и принципы работы немецких ипотечных банков. Если изначально закон разрешал им кредитование только внутри страны, то начиная с середины 70-х гг. законодатель постепенно расширял их возможности, разрешив им во всей Европе сначала кредитование государственных структур, а затем — ипотечное кредитование. Логическим следствием перехода к трансграничному кредитованию стала интер-национализация эмиссионной деятельности ипотечных банков. В начале 90-х гг. сложились благоприятные общие условия для превращения закладного листа в общеевропейскую ценную бумагу.

В мае 1995 г. состоялась первая мегаэмиссия закладных листов. Основные отличия этих ценных бумаг от традиционного закладного листа состоят в следующем.

  1. Минимальный объем эмиссии составляет 500 млн. евро, в то время как у обычных закладных листов этот показатель колеблется между 25 и 125 млн. евро.
  2. По условиям соглашения, заключенного между Ассоциацией немецких-ипотечных банков и Ассоциацией государственных банков Германии, облигации мегаэмиссий выпускаются только в формате «straight bond», т. е. как ценные бумаги с фиксированным процентным доходом, выплачиваемым в конце года, и без права досрочного погашения.
  3. Эмитент не занимается размещением облигаций мегаэмиссий. Эту задачу берет на себя банковский консорциум. В его состав входят как минимум три банка, которые обязуются во время торговых сессий выставлять курсы покупки и продажи этих бумаг (двусторонняя котировка). Разница между этими курсами (спрэд) может составлять не более 5-20 евроцентов, в зависимости от срока, оставшегося до погашения облигаций. Котировки даются для сделок объемом от 15 млн. евро.
  4. Сразу после выпуска, но не позднее чем через 30 календарных дней после даты валютирования, облигации мегаэмиссий должны быть выставлены для торгов на одной из немецких бирж на официальном или организованном рынке.

По надежности облигации мегаэмиссий не уступают традиционным закладным листам, так как они подчиняются всем тем стандартам, которые действуют в отношении традиционных закладных листов: на них распространяются все строгие нормы немецкого закона об ипотечных банках.

Облигации мегаэмиссий закладных листов в последнее время являются обязательной частью портфеля любого крупного институционального инвестора — будь то Европа, США или Азия. В настоящее время уже более 40% от объема мегаэмиссий закладных листов размещается за пределами Германии. Этот показатель постоянно растет. По состоянию на январь 2000 г. общий объем почти 280 мегаэмиссий составил 305 млрд. евро. Этот показатель превосходит объем эмиссий государственных облигаций всех остальных стран — членов Европейского союза.

Система сбережений

Система сбережений на жилищное строительство в Германии представлена сетью специализированных банков, деятельность которых регулируется специальным законодательством в области сбережений на жилищное строительство. Это прежде всего сберегательные кассы для финансирования индивидуального жилищного строительства и общества взаимного кредита (или строительные общества).

Закон «О строительно-сберегательных кассах» в Германии определяет цели и основные принципы ведения операций, условия и правила заключения строительных сберегательных контрактов, а также предусматривает довольно жесткие ограничения сферы капиталовложений специализированных банков.

Закон устанавливает основные требования к созданию резервного фонда, цель которого — обеспечивать бесперебойное предоставление ссуд вкладчикам, выполняющим условия договора по строительным сберегательным контрактам. По закону строительные сберегательные кассы должны отчислять в централизованный резервный фонд 3% от суммы вкладов. Кроме того, они могут дополнительно резервировать часть своих временно свободных ресурсов на эти цели.

В условиях Германии, где действуют необходимые законы и правовые акты по ипотечному кредитованию, четко устанавливающие права и обязанности заемщиков и кредиторов, строительные сберегательные кассы располагают достаточно надежным механизмом обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество в случае отказа заемщика выполнять свои обязательства по кредиту.

Фаза сбережения начинается в момент, когда вкладчик заключает контракт со строительной сберегательной кассой на определенную фиксированную сумму, так называемую «стройсберсумму». В соответствии с условиями этого контракта вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленные в контракте суммы взносов на свой счет. Как правило, процентная ставка по этому вкладу фиксируется на весь срок контракта.

Фаза распределения наступает, когда условия контракта оказываются выполненными, т. е. при минимальном сроке накопления накоплено 40-50% договорной суммы (в зависимости от установленного тарифа). При соблюдении этих условий рассчитываются два других показателя:

  • квалификационный показатель, который служит мерой «участия» индивидуального вкладчика в общем портфеле ресурсов;
  • показатель очередности вкладчиков при распределении ссуд по строительно-сберегательным контрактам.

На основе данных показателей, в дополнение к накопленной сумме вклада по жилищному накопительному контракту, вкладчику (а теперь уже заемщику) предоставляется кредит.

Фаза кредита. Погашение кредита осуществляется в течение срока, установленного в контракте (как правило, от 10 до 15 лет) по удобному для заемщика графику равными долями по фиксированной процентной ставке. Процентные ставки, как уже отмечалось, ниже рыночных в среднем на 4 пункта и составляют от 3 до 5%. Процентная ставка по кредиту тесно связана с процентной ставкой по жилищному накопительному вкладу. Как правило, ставка по кредиту превышает размер ставки по вкладу на фиксированную величину и устанавливается на весь срок погашения ссуды.

Следует отметить, что, как правило, в Германии сумма, полученная по строительно-сберегательному контракту, составляет лишь часть стоимости приобретаемого жилья (обычно 50-60%) и является как бы «второй ипотекой». Остальная часть суммы ипотечного кредита финансируется за счет собственных средств заемщика, а также ипотечного кредита, взятого в ипотечном или сберегательном банке.

Общая сумма ипотечного кредита определяется стоимостью недвижимого имущества, выступающего в качестве залога. Как правило, она составляет 80-90% стоимости приобретаемого жилья. На оставшуюся сумму приобретаемого или строящегося жилья могут быть выданы дополнительные, часто необеспеченные кредиты.

В Германии государственная поддержка населения в жилищной сфере осуществляется как на стадии накопления средств, так и на стадии погашения жилищного кредита. Государственная поддержка на стадии накопления осуществляется еще до приобретения жилья через систему строительных сбережений в виде государственных премий к жилищным сберегательным контрактам. На стадии погашения используются различные финансовые инструменты, которые прямо (в виде дотаций) или косвенно (в виде налоговых льгот) помогают погасить ссуду и проценты по ней.

С помощью государственных премий по жилищным контрактам государство активно поощряет стремление населения осуществлять долговременные жилищные накопления. Государственная премия в Германии формируется за счет бюджетных средств и предоставляется вкладчикам, выполнившим все условия контракта по накоплению денежных средств. Размер этой премии определяется в законодательном порядке и достигает 10% накопленных средств. Конкретные размеры государственной премии определяются для каждого вкладчика в зависимости от суммы и срока накопления, установленных в жилищных контрактах. Размер премии также зависит от доходной группы заемщика, количества детей, стажа работы и других факторов.

Низкие фиксированные процентные ставки по строительным сберегательным контрактам, а также государственные премии позволяют широким слоям населения решать свои жилищные проблемы.

Кроме ипотечных банков и строительно-сберегательных касс можно выделить следующие кредитные учреждения, занимающиеся ипотечными операциями.

Кредитные банки в области судоходства собирают средства путем выпуска облигаций, которые обеспечиваются залогом кораблей, т. е. по существу являются ипотечными банками.

Кредитные учреждения со специальными заданиями являются специализированными банками, выполняющими важные народнохозяйственные функции по стимулированию определенных сфер экономики. Одним из направлений их деятельности являются ипотечные операции под залог основных фондов предприятий. Данные кредитные учреждения бывают как частными, так и государственными. Примером частных банков является «Индустрикредит банк АГ— Дойче Индустрибанк» (Industriekreditbank AG — Deutsche Industrie-bank, IKB)— Банк промышленных кредитов, занимающийся выдачей долгосрочных кредитов предприятиям, не способным к эмиссии собственных акций.