Одним из основных условия создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере. Целью данной политики является обеспечение системной стабильности и создание необходимых условий для развития рынка ипотечного кредитования в условиях здоровой конкуренции.

Деятельность всех участников рынка ипотечного капитала должна осуществляться на единых принципах, базироваться на коммерческих интересах и соблюдении основных законов ведения бизнеса.

Государственная политика в отношении банковского сектора распространяется и на область ипотечных операций. Воздействие государства осуществляется путем формирования адекватной законодательной и нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций и функционирование рынка финансовых услуг, а также осуществление контроля исполнения требований законодательства и нормативных актов.

Преимущественно используются косвенные методы влияния на процессы, происходящие в банковской сфере и в сфере ипотечного кредитования.

Принципы участия государства в отношении банковского сектора

  • Не вмешивается в оперативную деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством;
  • не допускает каких-либо привилегий для отдельных кредитных организаций или их клиентов;
  • строго соблюдает законодательно установленные принципы антимонопольного регулирования и поощрения конкуренции на финансовых рынках;
  • обеспечивает развитие законодательных основ системы регулирования и надзора за деятельностью кредитных организаций;
  • обеспечивает развитие законодательных норм и правоприменительной практики, препятствующих использованию банковского сектора для проведения противоправных операций и сомнительных сделок, включая отмывание доходов, полученных преступным путем.

Успешное формирование и развитие систем ипотечного кредитования стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы.

Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредита. В развитых странах ипотечные банки пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создана необходимая законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

Рассмотрим основные методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.

Методы кредитно-денежной политики направлены на изменения денежного предложения с целью регулирования совокупного объема производства, занятости и уровня цен:

  • регулирование ставки рефинансирования;
  • проведение операций на открытом рынке с государственными ценными бумагами;
  • регулирование норм обязательных резервов коммерческих банков.

Методы налоговой политики направлены на стимулирование проведения операций ипотечными заемщиками, кредиторами и инвесторами в ипотечные бумага и заключаются в снижении или отмене отдельных налогов.

К специальным методам правительства относятся:

1. Инициирование создания специальных организаций — операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты (США, Канада). Определенная степень специализации для таких учреждений вполне оправдана, так как оценка закладных, связанных с жильем, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешевые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства (кредитную линию казначейства).

2. Стимулирование специализированных кредиторов (ипотечные банки) — разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являются закладные (Германия, Дания, Франция и др.). Через правительственные агентства частные эмитенты ипотек могут получать путем федерального страхования банковских рисков дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заемщиками взятых на себя обязательств. Эти программы содержат в себе элементы скрытого субсидирования. Они существуют наряду с частным страхованием ипотечной задолженности.

3. Государственная стандартизация условий выдачи ипотечных кредитов, которая нацелена на повышение доверия к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под обеспечение кредитов (США, Германия, Канада, Дания Франция и др.). Выпускаемые ипотечные облигации отвечают определенным стандартным характеристикам:

  • они выпускаются только ипотечными банками;
  • их оборот регулируется специальными органами надзора;
  • они имеют обеспечение в качестве жилой недвижимости;
  • удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке в случае банкротства банка;
  • качество облигаций должно быть подтверждено в комиссии ЕЭС.

4. Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идет о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя:

  • создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;
  • разработанный порядок лицензирования ипотечных банков;
  • функционирование экономически обоснованной системы оценки стоимости недвижимости;
  • развитие системы страхования сделок с недвижимой собственностью;
  • эффективно работающий рынок недвижимости;
  • единую систему регистрации не только недвижимости и прав на нее, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;
  • разработанный и опробованный на практике порядок обращения взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения должником своих обязательств;
  • эффективную организацию работы жилищной инфраструктуры;
  • обеспечение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;
  • создание системы учета и хранения ипотечных ценных бумаг;
  • организацию работы статистических служб, собирающих и анализирующих статистические материалы о состоянии рынка ипотечного кредита;
  • создание служб информации о кредитоспособности возможных заемщиков (кредитные бюро);
  • создание рейтинговых агентств по оценке деятельности ипотечных банков;
  • дальнейшее развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов.

5. Прямое регулирование процентных ставок. В Великобритании, например, ипотечная ставка процента, взимаемая строительными компаниями, является одним из основных вопросов государственной политики. В США федеральное правительство пытается прямо не устанавливать ставки ссудного процента по закладным, однако во многих штатах устанавливается верхний ее предел, который называется «потолком ростовщичества».

6. Стимулирование заемщиков при получении кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия и др.).

7. Выпуск облигаций, обеспеченных закладными под недвижимость, с целью субсидирования жилищного строительства. Облигации обычно выпускаются правительством (властями штата), органами местного самоуправления или специализированными агентствами для размещения ипотечных займов, для выдачи ссуд под залог недвижимости по ставкам процента ниже рыночных с целью сбора средств.

8. Осуществление программ ипотечного кредитования за счет средств бюджета.