История развития системы государственной регистрации недвижимости в России

В России история государственной регистрации прав на недвижимость начинается с XVI в.

  1. В XVI в. — введен порядок, предписывающий предъявления купчих грамот (договоров купли-продажи земли) в приказы.
  2. В XVII в. — введена практика выдачи справок приобретателю земли, в которых фиксировались величина приобретаемого имения и прежний владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в Поместном приказе, а сделки с дворами, зданиями — в Земском. Получение справки было не обязательным, но ее отсутствие имело свои отрицательные последствия. Согласно Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам права собственности признавались не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто ранее «справил» имение. Таким образом, получение справки являлось подтверждением перехода прав на недвижимость.
  3. Во времена Петра I введен новый, «крепостной» порядок регистрации прав на недвижимое имущество и создан специальный орган — Палата крепостных дел, где должны были совершаться все сделки с недвижимостью, при заключении которых каждый акт вносился в особые «крепостные книги».
  4. В 1775 г. принято Уложение о губерниях (времена Екатерины II). Совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и уездные суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел.
  5. В 1866 г. принято Положение о нотариальной части, согласно которому обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью была возложена на нотариусов. Сделки стали совершаться нотариусом по месту проведения и утверждаться старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Только после этого подтверждения приобретались права на недвижимость. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) обязан был вести:
  • «крепостную книгу», которая содержала утвержденные им документы о сделках с недвижимостью;
  • реестр крепостных дел, содержащий сведения о характеристиках недвижимости, собственнике, ограничениях права собственности, залоге и т. д.

До 1891 г. реестр велся по собственникам, а после 1891 г. — по объектам недвижимости. Таким образом, сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили только при утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший нотариус обязан был проверить:

  • подлинность представленной ему выписки о совершении сделки нотариусом по месту нахождения;
  • соответствие сделки действующему законодательству;
  • права лица, отчуждающего недвижимость;
  • отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости вследствие запретов и т. д.

Становление системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации

Задача ее формирования была впервые поставлена в принятом в 1994 г. Гражданском кодексе Российской Федерации. Он установил следующие положения:

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
  3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В развитие положений Гражданского кодекса РФ в 1997 г. принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступил в силу в 1998 г.). В нем было:

1. Дано определение государственной регистрации (юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество).

2. Отмечено, что государственной регистрации подлежат:

  • права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество;
  • все сделки с недвижимым имуществом, в том числе купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда, доверительное управление и пр.

3. Предусмотрено ведение по всей территории РФ Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Указан порядок государственной регистрации (по месту нахождения недвижимого имущества).

5. Описана процедура получения информации о правах на недвижимое имущество заинтересованными организациями и лицами.

6. Предусмотрено создание кадастровой системы регистрации прав на недвижимое имущество.

В настоящее время ведется кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости. С этой целью проводится описание и индивидуализация каждого объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения).

В результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет ведется по каждому регистрационному округу.

Регистрационный округ — территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.